雙臺子區(qū)進一步加強物業(yè)管理工作實施方案

 

為適應雙臺子區(qū)物業(yè)管理發(fā)展的新形勢，積極推行住宅小區(qū)物業(yè)服務的分類管理和規(guī)范化管理，促進全區(qū)物業(yè)服務水平的全面提升，營造更加安全、舒適、文明、和諧的宜居環(huán)境，根據國務院《物業(yè)管理條例》《遼寧省物業(yè)管理條例》和《盤錦市物業(yè)管理條例》相關規(guī)定，結合我區(qū)實際，制定本實施方案。

一、指導思想

堅持以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，聚焦全面改善廣大居民生活環(huán)境，按照“條塊結合、以塊為主、綜合協(xié)調、屬地管理”原則，充分發(fā)揮智慧城市建設在物業(yè)管理的作用，創(chuàng)新物業(yè)管理模式和管理機制，強化黨組織在基層物業(yè)管理中的領導地位，將物業(yè)管理全面納入基層社會治理體系，充分調度街鎮(zhèn)和社區(qū)工作主動性，進一步提升物業(yè)服務品質，補齊新冠疫情凸顯的群防群治短板，切實維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)合法權益，提高業(yè)主對住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的滿意度、和諧度，全面提升全區(qū)社會治理能力現代化。

二、工作目標

力爭到2021年底,基本建立起街鎮(zhèn)和區(qū)級部門管理機制完善、物業(yè)服務企業(yè)專業(yè)服務到位、業(yè)主自我管理服務規(guī)范的住宅小區(qū)物業(yè)管理體系，物業(yè)管理覆蓋率達到100%，廣大居民對住宅小區(qū)物業(yè)管理的滿意度明顯提升。

（一）住宅小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)所管項目有效投訴率較低，行業(yè)平均滿意率達到90%以上。擁有遼寧省物業(yè)管理示范住宅小區(qū)1個，盤錦市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)3個。

（二）有條件的商品房住宅小區(qū)業(yè)主委員會組建率達到100%。

（三）老舊住宅小區(qū)在2020年12月底前，總體完成物業(yè)服務提升工作。

三、工作機制

按照“物業(yè)管理部門具體指導監(jiān)督，街鎮(zhèn)組織實施，各相關部門配合”的原則，建立上下聯動，齊抓共管的體制機制，共同開創(chuàng)我區(qū)物業(yè)管理工作新局面。

（一）健全組織體系

成立雙臺子區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作領導小組,由區(qū)長任組長,分管副區(qū)長任副組長,成員由區(qū)各相關部門、街鎮(zhèn)主要負責人組成,負責全區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的統(tǒng)籌協(xié)調、政策制定、監(jiān)督指導等工作（詳見附件1）。

（二）夯實主體責任

各街鎮(zhèn)對轄區(qū)內小區(qū)物業(yè)管理工作承擔主體責任。

1.街鎮(zhèn)要將小區(qū)物業(yè)管理納入社區(qū)綜合管理體系，對小區(qū)綜合管理負總責。主要負責監(jiān)督指導物業(yè)承接查驗工作；指導首次業(yè)主大會會議籌備組、業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立，監(jiān)督指導業(yè)主大會、業(yè)主委員會履行職責；組織成立物業(yè)管理委員會；組織召開物業(yè)管理協(xié)調會議，調解物業(yè)管理糾紛；采集業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)及項目負責人信用信息，組織開展業(yè)主滿意度調查；責令限期改正或者撤銷業(yè)主大會、業(yè)主委員會的違法違規(guī)決定；負責原物業(yè)服務企業(yè)撤離后，新物業(yè)服務企業(yè)選聘前的應急管理。

2.街鎮(zhèn)要充分運用社區(qū)網格化管理平臺，借助城市管理職能下沉，整合物業(yè)管理、城市執(zhí)法的信息和資源，發(fā)揮及時發(fā)現、快速處置、全程監(jiān)督等綜合管理優(yōu)勢，聯動督促相關職能部門落實行政監(jiān)管和執(zhí)法責任，解決小區(qū)綜合管理中的實際問題。

3.法律法規(guī)規(guī)定的其他職責。

（三）落實行業(yè)監(jiān)管責任

區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局要充分發(fā)揮牽頭抓總作用，依法加強物業(yè)服務市場監(jiān)管。主要履行下列職責：

1.負責對轄區(qū)內物業(yè)服務活動的日常指導與監(jiān)管，組織實施對所轄街鎮(zhèn)、各相關部門物業(yè)管理工作情況的監(jiān)督指導和檢查考核；負責處理轄區(qū)內業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)的投訴;負責監(jiān)督檢查危害、破壞人防工程設施等違法行為。

2.健全市場準入制度，督促指導開發(fā)建設單位在新建住宅小區(qū)銷售前，開展前期物業(yè)服務企業(yè)招標投標等活動，依法依規(guī)選聘物業(yè)服務企業(yè)，落實履約保證金制度。督促開發(fā)建設單位與物業(yè)服務企業(yè)落實住宅小區(qū)承接查驗制度。

3.實行“四公開一監(jiān)督”（公開物業(yè)服務人員姓名和照片、內容和標準、收費價格、報修和投訴監(jiān)督電話，特約服務項目實行明碼標價）制度，強化物業(yè)服務質量監(jiān)督檢查，落實物業(yè)服務日常巡查通報制度，督促物業(yè)服務企業(yè)及時排查、解決服務中存在的問題。

4.建立健全物業(yè)企業(yè)信用檔案和物業(yè)服務質量考評體系，定期公布物業(yè)服務企業(yè)誠信記錄和“紅黑榜”，促進市場優(yōu)勝劣汰。凡物業(yè)服務企業(yè)信用檔案有不良行為記錄的，不得承攬新小區(qū)物業(yè)服務。

5.建立分類、梯次培訓機制，切實抓好物業(yè)管理部門、街鎮(zhèn)、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)培訓工作，全面提升物業(yè)管理服務行業(yè)整體素質。

6.負責監(jiān)督住宅小區(qū)（各類房屋建筑及其附屬設施的建造和與其配套的線路、管道、設備安裝項目等）工程質量和安全，參與重大建筑工程質量、安全事故的調查處理，做好建設工程竣工驗收備案管理工作。

（四）發(fā)揮相關職能部門作用

1.區(qū)自然資源分局在規(guī)劃許可、竣工驗收過程中，應當對物業(yè)服務用房建筑面積、位置等作為規(guī)劃設計指標進行審查；

2.區(qū)不動產中心負責在辦理不動產登記時，注明物業(yè)服務用房建筑位置、面積等事項；

3.區(qū)城市管理綜合行政執(zhí)法局負責查處物業(yè)管理區(qū)域內的違法建設、違規(guī)裝修、擅自改變物業(yè)使用性質、損壞綠地、違反城鄉(xiāng)容貌和環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定等行為；

4.區(qū)發(fā)展和改革局、市場監(jiān)督管理局負責規(guī)范物業(yè)服務收費，監(jiān)督檢查價格公示，查處違規(guī)收費等行為；

5.區(qū)公安分局負責治安、犬只飼養(yǎng)管理等行為；

6.區(qū)工業(yè)和信息化局負責協(xié)調電力部門對電力設施進行維修、更新、養(yǎng)護和管理，協(xié)調處理因電力引起的矛盾糾紛；協(xié)調通信管理部門監(jiān)督管理新建物業(yè)通信配套設施建設及共享使用等工作；

7.區(qū)環(huán)境保護局負責違法排放水污染物等監(jiān)督檢查；

8.區(qū)消防救援大隊監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)對共用消防設施的維護管理，依法查處占用消防通道、毀壞消防設施等行為；

    9.其他按照法律、法規(guī)規(guī)定的職責負責物業(yè)管理相關工作。

（五）建立紅色物業(yè)管理

積極引導全區(qū)廣大黨員干部參與所在小區(qū)的物業(yè)管理和業(yè)主委員會選舉工作，實現物業(yè)企業(yè)、業(yè)委會黨建全覆蓋。建立健全物業(yè)行業(yè)協(xié)會黨組織管理機制，創(chuàng)新推動黨的建設與行業(yè)指導監(jiān)管有機融合、互促互進。力爭到2020年底，每個街鎮(zhèn)物業(yè)黨建試點不少于兩個，以進一步提升業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)黨的組織和工作覆蓋率，確保多方聯動服務機制的有效運行。鼓勵社區(qū)兩委班子成員、骨干進入業(yè)主委員會，直接參與業(yè)主委員會選舉；建立健全業(yè)主協(xié)商議事會議、定期財務公開等制度，切實完善物業(yè)管理運行機制。

    四、工作重點

（一）因地制宜，全面實施住宅小區(qū)分類管理

1.新建住宅小區(qū)物業(yè)。要嚴格遵循規(guī)劃設計方案進行建設，并通過招投標選聘有資質的物業(yè)服務企業(yè)實施等級化物業(yè)管理。開發(fā)建設單位要按前期物業(yè)管理的相關規(guī)定，建立完善物業(yè)管理移交手續(xù)，保證前期物業(yè)管理落實到位。業(yè)主委員會組建后，開發(fā)建設單位、前期物業(yè)管理服務企業(yè)、業(yè)主委員會三方要按規(guī)定做好物業(yè)管理的轉換銜接工作，確保新建住宅小區(qū)全面實行規(guī)范的等級化管理服務。

2.有物業(yè)管理住宅小區(qū)。街道辦事處為主體，相關職權部門緊密配合，負責監(jiān)督、管理轄區(qū)內物業(yè)服務小區(qū)；要求物業(yè)服務企業(yè)按照簽訂物業(yè)服務內容、標準執(zhí)行，明確物業(yè)服務企業(yè)與小區(qū)內業(yè)主權利義務關系，通過物業(yè)服務人員自身業(yè)主水平提升，為業(yè)主提供更好的服務，提升業(yè)主對小區(qū)服務的滿意度。

3.改造后的老舊住宅小區(qū)物業(yè)。根據居民需求及承受能力，把物業(yè)管理同社區(qū)管理有機結合起來，街道社區(qū)居委會組織召開業(yè)主大會，選舉產生業(yè)主委員會，完成物業(yè)化管理。對改造后具備條件的老舊住宅小區(qū)，由業(yè)主委員會選聘專業(yè)物業(yè)服務企業(yè)按等級實施物業(yè)管理服務或實行業(yè)主自治管理。

4.棄管小區(qū)及零散片區(qū)物業(yè)。對暫時無條件推行市場化運作和業(yè)主自治的棄管小區(qū)及零散片區(qū)住宅小區(qū)，按屬地管理原則，由街鎮(zhèn)、社區(qū)會同相關部門提供保潔、保綠等基礎性管理服務，并探索有償式服務。

（二）突出重點，切實抓好物業(yè)管理的規(guī)范運作

1.嚴格執(zhí)行物業(yè)承接查驗制度。健全完善物業(yè)承接查驗監(jiān)督管理制度，明確新建小區(qū)物業(yè)承接查驗的具體內容，嚴格執(zhí)行物業(yè)承接查驗制度，確保接收物業(yè)權屬明確、資料完整、質量合格、配套齊全。

2.規(guī)范物業(yè)項目前期管理。新建的物業(yè)項目在業(yè)主委員會未成立期間，必須實行前期物業(yè)管理。

3.規(guī)范物業(yè)相關合同管理。開發(fā)建設單位要與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理委托合同；業(yè)主委員會成立后，應代表業(yè)主與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂正式物業(yè)管理服務合同，明確各自權利、義務和責任。

4.規(guī)范物業(yè)服務行為。建立物業(yè)服務標準化體系，完善財務公開公示制度，定期公布物業(yè)費等收支情況，強化物業(yè)信用信息管理，健全物業(yè)服務投訴責任機制，完善退出機制，確保物業(yè)服務企業(yè)更好完成物業(yè)管理區(qū)域內的設施維護、環(huán)境保潔、綠化養(yǎng)護、公共秩序維護等工作。

（三）完善機制，扶持物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展

1.合理規(guī)范物業(yè)服務收費、定價。對普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務收費實行分等級定價，建立完善的政府指導價和市場調節(jié)價相結合的物業(yè)服務收費機制，保障性安居工程、老舊住宅小區(qū)實行市場調節(jié)價；新建商品住宅或者接受業(yè)主委托開展特約服務等其他物業(yè)服務項目，實行政府指導價。

2.提高物業(yè)管理費收繳率。物業(yè)服務企業(yè)要按照法律法規(guī)及物業(yè)服務合同約定合理收取物業(yè)管理費，對不按時足額繳納物業(yè)管理費的業(yè)主,可通過書面告知所在單位、小區(qū)內公示等方式催繳。業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定逾期不繳納物業(yè)管理費，且經生效法律文書確認的,將其納入信用信息管理。

3.加大政府培育和支持力度。建立健全物業(yè)考核獎勵機制,引導和鼓勵物業(yè)服務企業(yè)做大做強,推動現代物業(yè)服務業(yè)發(fā)展。

4.鼓勵社會組織參與物業(yè)服務。鼓勵支持住宅小區(qū)引入專業(yè)社會組織,提供法律援助、文化建設、社會工作、科學健身等專業(yè)服務,滿足業(yè)主多元化物業(yè)服務需求。

（四）積極引導，規(guī)范業(yè)主自治管理

1.完善選舉制度。進一步完善業(yè)主大會和業(yè)主委員會選舉制度,健全業(yè)主管理、約束機制,業(yè)主委員會成立前或換屆(辭職)的過渡期內，由社區(qū)黨組織監(jiān)督、指導物業(yè)服務企業(yè)的服務行為。

2.規(guī)范財務制度。業(yè)主委員會財務情況按相關規(guī)定定期公布,接受全體業(yè)主監(jiān)督,在管理規(guī)約中要明確業(yè)主代表經業(yè)主委員會或社區(qū)黨組織同意可以查閱業(yè)主委員會財務狀況,發(fā)現問題可要求業(yè)主委員會做出書面解釋。

3.健全監(jiān)督制度。建立物業(yè)管理活動業(yè)主監(jiān)督制度,在管理機制健全的小區(qū)試點成立業(yè)主委員會的監(jiān)督檢查組織,加強對業(yè)主委員會的監(jiān)督。

（五）依法調解，化解物業(yè)矛盾糾紛

建立完善物業(yè)糾紛調解機制，強化屬地調解職能,切實做到小事不出社區(qū)、大事不出街鎮(zhèn)。各街鎮(zhèn)物業(yè)糾紛調解委員會要妥善協(xié)調小區(qū)業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)之間的關系,積極化解矛盾糾紛。

五、實施步驟

第一階段：準備階段（2020年6月底前完成）

1.各街鎮(zhèn)、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局、物業(yè)服務企業(yè)，結合本區(qū)特點，制定物業(yè)管理工作具體實施方案。

2.各街鎮(zhèn)要成立物業(yè)管理工作領導小組，明確工作內容、要求、完成時限和工作分工，確保責任落實。

3.各街鎮(zhèn)要在區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局指導下深入開展調查摸底工作，全面完成轄區(qū)內住宅區(qū)分類，建立住宅小區(qū)分類管理檔案和制度。

4.各街鎮(zhèn)要通過入戶發(fā)放宣傳單、張貼公告等方式加大宣傳力度，做到家喻戶曉、人人皆知，為實現物業(yè)管理全覆蓋營造良好氛圍。

5.各街鎮(zhèn)要指定科室承辦物業(yè)管理工作，落實專職人員負責轄區(qū)內物業(yè)管理工作。制定各種工作制度并上墻公示，建立各種物業(yè)管理臺賬。

第二階段：實施階段（自2020年8月1日起）

各街鎮(zhèn)根據本方案要求具體組織實施，全面推進物業(yè)管理提升工作，對轄區(qū)內的住宅小區(qū)進行分類管理。

第三階段：檢查考核（自2020年10月1日起）

由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局制定考評細則對各街鎮(zhèn)物業(yè)管理工作落實情況予以督導考核，街鎮(zhèn)要加強對轄區(qū)內物業(yè)服務企業(yè)和其他管理單位的常態(tài)化檢查考評。

六、工作要求

（一）落實承接查驗，夯實物管基礎

切實規(guī)范開發(fā)項目物業(yè)共有部位、公用設施驗收標準及物業(yè)服務企業(yè)承接查驗流程，杜絕因物業(yè)共有部位、共有設施產生遺留問題，切實維護業(yè)主權益。

（二）實行分類管理，提升物管水平

以街鎮(zhèn)為單位對所轄區(qū)域內住宅小區(qū)進行分類，建立物業(yè)管理臺賬，規(guī)范物業(yè)服務企業(yè)運作，通過制度規(guī)范化、服務精細化、逐步提升全區(qū)物業(yè)管理服務水平。

（三）規(guī)范業(yè)主自治，引導理性維權

各街鎮(zhèn)、社區(qū)要按要求對業(yè)主委員會工作進行指導。充分發(fā)揮業(yè)主大會和業(yè)主委員會在社區(qū)管理和物業(yè)服務中的積極作用，培養(yǎng)業(yè)主委員會自我管理、自我約束、自我決策的能力，不斷暢通業(yè)主訴求渠道，健全物業(yè)管理糾紛調解機制。

（四）推行星級評選，樹立行業(yè)品牌

廣泛開展星級物業(yè)服務項目評選活動，以驗收考評為抓手，將物業(yè)企業(yè)的服務管理行為納入規(guī)范化管理軌道，引導物業(yè)行業(yè)從“做好”“保運轉”向“做精”“樹品牌”轉變。

（五）構建三級聯動，實現齊抓共管

積極構建區(qū)、街鎮(zhèn)、社區(qū)三級聯動工作機制，實現物業(yè)管理與社會事務管理工作有機結合，做到事前預防、事中化解、事后鞏固，確保矛盾不激化，影響不擴大，問題不上交，切實維護社會穩(wěn)定。

（六）強化市場監(jiān)管，建立淘汰制度

完善物業(yè)服務企業(yè)公開招標制度，強化新建開發(fā)小區(qū)設計、施工階段的物業(yè)企業(yè)前期介入。加強對物業(yè)服務企業(yè)的社會監(jiān)督，對物業(yè)服務企業(yè)的物業(yè)管理服務活動進行監(jiān)督檢查，其監(jiān)督意見作為物業(yè)服務企業(yè)資質審核和誠信檔案建立的依據。強化物業(yè)服務企業(yè)動態(tài)監(jiān)管，及時督促整改物業(yè)小區(qū)存在問題，嚴厲查處違法違規(guī)行為。

政辦發(fā)43號附件.docx

文件解讀：《關于印發(fā)雙臺子區(qū)進一步加強物業(yè)管理工作實施方案的通知》雙區(qū)政辦發(fā)〔2020〕43號文件解讀